Senát Národního shromáždění R. Čs. r. 1931.

III. volební období.

5. zasedání.

Tisk 602.

Návrh

senátora Modráčka a soudruhů

na vydání zákona, jímž se zavádí obecní dávka ze stavebních pozemků.

Navrhujeme, aby senát Národního shromáždění usnesl se na tomto zákoně:

Zákon

ze dne....................................................,

jimž se zavádí obecní dávka ze stavebních pozemků.

Národní shromáždění republiky Československé usneslo se na tomto zákoně:

§ 1.

Majitelé pozemků, nalézajících se v katastru obcí čítajících podle posledního sčítání více než 5000 obyvatelů, nebo v katastru menších obcí v obvodu měst čítajících podle posledního sčítání lidu více než 20.000 obyvatelů, jsou povinni podati jednou za dva roky, a to od 1. do 15. ledna, u berní správy příslušného berního okresu soupis svého pozemkového majetku, v katastru, těchto obcí se nalézajícího, a udati, jakou trhovou hodnotu jeho jednotlivým částem přikládají. Obvody měst s více než 20.000 obyvateli stanoví vládní nařízení.

§ 2.

Při berních správách zřizují se pozemkové komise, jež zkoumají došlá přiznání a opravují nápadně odchylné a zřejmě nesprávné údaje o hodnotě jednotlivých pozemkových nemovitostí nebo jejich částí Odmítne-li majitel pozemku udati trhavou hodnotu, odhadne ji pozemková komise sama.

§ 3.

Hodnota pozemku a jeho částí takto zjištěná a opravená po vyřízení podaných stížností (§ 9) je obecnou hodnotou této nemovitosti. Obecná hodnota představuje cenu, za niž veřejné svazky (stát,země, okresy a obce) mají právo pozemek nebo jeho části vyvlastniti nebo předkupním právem pro sebe vyhraditi.

§ 4.

Pozemková komise odhadne, kolik z obecné hodnoty připadá na hodnotu zemědělskou (hodnotu pole, zahrady, lesy, louky, pastviny, vinice a p). Rozdíl mezi hodnotou zemědělskou a obecnou představuje hodnotu stavební která podléhá obecní dávce ze stavebních pozemků.

§ 5.

Obecní dávka ze stavebních pozemků předpisuje se ročně a může býti uložena až do výše 2% stavební hodnoty a odstupňována podle velikostí pozemkového majetku v jedné ruce.

§ 6.

Kromě pozemků resp. jejích částí, jejichž obecná hodnota nepřevyšuje hodnotu zemědělskou, nepodléhají obecní dávce ze stavebních pozemků: a) pozemky státu, zemí, okresů a obcí; b) obecně prospěšných ústavů a sdružení; c) stavební místa, na nichž jejich majitelé hodlají sami stavěti; d) dvory a zahrady, příslušející k domovní parcele; e) soukromé parky, háje, lesy, louky a místa přístupná bezplatně nebo za mírný poplatek veřejnosti, sportu a jiným obecně prospěšným účelům.

§ 7.

V trhových smlouvách vedle ceny, za niž se pozemek zcizuje, dlužno poznamenati jeho obecnou hodnotu ( § 3). Zcizí-li se pozemek podléhající obecní dávce, o více než 10% dráže nežli je jeho obecná, hodnota, podléhá zbývající vyšší částka 50 procentní obecní přirážce k dávce, z přírůstku hodnoty. Zcizí-li se pak pozemek od dávky osvobozený za cenu o 10% vyšší, než je jeho zemědělská hodnota, podléhá vyšší částka kromě 50% obecní přirážky k dávce z přírůstku hodnoty náhradní obecní dávce ze stavebních pozemků za dobu osvobození od této dávky, nejvýše však za dobu pěti let. Tyto dávky odpadají, zcizuje-li pozemek stát, země, okres, nebo obec.

§ 8.

Ujednání mezi kupujícím a prodávajícím, že kupující za prodávajícího přejímá zaplacení dávky z přírůstku hodnoty nebo zaplacení povinných a dlužních obecních dávek ze stavebních pozemků, jsou neplatná.

§ 9.

Stížnosti do rozhodnutí pozemkových komisí podávají se prostřednictvím berní správy příslušného berního okresu k zemskému finančnímu ředitelství, jež o nich rozhoduje po vyslechnutí pozemkové komise, po případě na dobrozdání soudního znalce s konečnou platností.

§ 10.

Předkupní právo veřejných svazků podle § 3 zaniká, ohlásí-li majitel, pozemku, na němž předkupní právo vázne, příslušnému veřejnému svazku, že pozemek hodlá zciziti a tento svazek mu do 30 dnů neoznámí, že pozemek sám kupuje. Nebyl-li pozemek do šesti měsíců ode dne zániku předkupního práva prodán, obnovuje se předkupní právo dotyčného veřejného svazku automaticky.

§ 11.

Prováděcí nařízení k tomuto zákonu vydá vláda.

§ 12.

Tento zákon nabývá účinnosti dnem vyhlášení.

Odůvodnění.

Cena stavebních pozemků je podstatnou složkou stavebních nákladů a tím důležitým činitelem v bytové otázce. Na ceně stavební půdy závisí do značné míry výše nájemného v novostavbách, úprava bytů a zdravotní bydlení, neboť čím dražší staveniště, tím výše dlužno kalkulovati činže, tím více se využívá staveniště na úkor vzduchu a slunce. Je známým pravidlem, že cena stavebního místa nemá příliš překročiti 10% celkového stavebního nákladu. Ve Velké Praze téměř bez výjimky dosahuje i u předměstských bytových staveb cena staveniště 20 i více % úhrnných stavebních nákladů. U rodinných domků pak převyšuje cena pozemku s malou zahrádkou nezřídka 30% stavebního nákladu. Proto překračuje činže v novostavbách často daleka pětinu důchodu nájemníkova, která se pokládá za maximum, jíž nezámožné vrstvy mohou obětovati na byt. Cena stavebních mísa stoupla však značně v posledních letech i v jiných městech, kde vzrůstá obyvatelstvo, takže se stala ožehavým problémem stavebního ruchu a bydlení na celém území našeho státu.

Vysoké ceny pozemků mají však nepříznivý vliv též na komunální politiku, neboť zdražují obcím úpravu ulic a náměstí podle regulačních plánů, rozšíření dopravy, zvláště zatěžuje městské obce provádění kanalizace, vodovodu a osvětlování do vzdálenější periferie, kde na levnějších pozemcích rozvinul se stavební ruch, přeskočiv drahá stavební místa blíže městského centra, opatřená již všemi uličními investicemi. Dnešní finanční nesnáze obcí byly v nemalé míře zaviněny těmito poměry.

Vzhledem k této důležitosti, jíž nabyla nezřízenou spekulací cena stavenišť v bytové otázce i v komunální politice, je nejvýš nutno, aby ceny městských pozemků byly pod kontrolou veřejnosti a aby obec měla ve svých rukou prostředky, jimiž by mohla škodlivé jejich výkyvy regulovati a aby z nezaslouženého a dosud nezdaněného zisku, jenž soukromým majitelům plyne ze vzestupu cen stavenišť, mohla zdaněním odebrati část na veřejné úkoly.

Nejlepším a nejúčinnějším prostředkem proti spekulaci a zdražování stavenišť je nesporně vlastní pozemkový majetek obcí, jehož odprodejem za levné ceny na stavby bytů podporuje se stavební ruch a současně udržují se ceny soukromých pozemků v mírných mezích, Naše městské obce disponují v však jen pořídku rozsáhlejším pozemkovým majetkem vhodným k zastavění. Následkem toho má u nás pozemková spekulace volné pole a tak pozorujeme ve všech větších městech že peněžní ústavy a jiní spekulanti zakupují celé komplexy nejvhodnější stavební půdy, jejíž cenu téměř libovolně určují. Za těchto poměrů nemohou obce dnes i kdyby jim to finanční situace dovolovala, zakupovati větší pozemkové komplexy, aby ovládly pozemkový trh, a zbývá jen jediná pomoc, jak čeliti nezdravé spekulaci s pozemky - nechce-li se použíti radikálnějšího zákroku po způsobu záboru velkostatků - zdanění.

Zdanění stavebních nebo ke stavbě způsobilých pozemků vyhoví nejlépe svému účelu bude-li v rukou obcí, jež znají pozemkové poměry svého obvodu a do jejichž pokladny taková daň samozřejmě přísluší. Návrh zákona zavádí tudíž po vzoru podobných zákonů jiných zemí obecní dávku z nezastavěných pozemků, resp. ze stavební hodnoty těchto pozemků. Dávka tato vybírá se každý rok z t. zv. obecné hodnoty, od níž se odčítá hodnota zemědělská, podléhající již státnímu zdanění a samosprávným přirážkám.

Při neobyčejně pohyblivých cenách městských pozemků a neobyčejně rozmanité jejich stavební hodnotě lze ovšem obecnou hodnotu stanoviti jen zhruba a přibližně. Ostatně i jiné daně a dávky na př. daně výdělkové, daň pozemková a daň z obratu, spokojují se základnou více méně zhruba odhadnutou. Obecnou hodnotu městských pozemků lze určiti dvojím způsobem"

1. odhadem přísežných znalců,

2. vlastním odhadem majitelů.

Prvý způsob by byl objektivnější, vyžadoval by však složitého a pracného vyšetřování a měl by v zápětí nesmírný počet stížností se strany majitelů pozemků. Druhý způsob, jenž ponechává majitelům samým, aby hodnotu své nemovitostí určili, podá zajisté výsledky velmi subjektivní a nepřesné, má však výhodu v tom, že je jednoduchý. Vady jeho lze zmírniti korekturami pozemkové komise jejímž úkolem bude, aby odhady majitelů uvedla do určitého cenového systému podle polohy a jiné kvality dávkou povinného pozemku. Rozumí se samo sebou, že pozemkové komise budou složeny z lidí důkladně obeznámených s místními poměry. Podrobnosti o tom, kterak pozemkové komise mají býti složeny, jak mají postupovati, jak obce mají si počínati atd., dlužno ponechati vládnímu nařízení.

Zatížení obecní dávkou, bude přirozeně majitele pozemků sváděti k tomu, aby hodnotu svých pozemků taxovali spíše níže než výše, což umožní obcím nabývati pozemků,za mírnou cenu vyvlastňovacím právem, jež tímto zákonem se zároveň podstatně zjednodušuje. Podle zkušeností z ciziny dosahuje toho efektu jen dávka, která postihuje majitele pozemků citelněji, proto návrh zákona dovoluje obcím ukládati dávku ze stavebních pozemků až do výše 2% hodnoty a odstupňovati ji podle velikosti pozemkového vlastnictví. Kde se rozmohla zvláště nezdravá pozemková spekulace, mohou obce uložením maxima dávky spekulaci účinně zabrzditi, ba i znemožniti.

Nelze sdíleti obav, že by zavedení obecní dávky ze stavebních pozemků vedlo místo k snížení ceny k novému zdražení stavebních míst tím, že by majitelé, pozemků započítávali zaplacenou dávku do ceny pozemku. Je přece známo, že spekulace se stavebními místy ve Velké Praze nejvíce je podporována právě tím, že spekulanti, kteří skoupili za nepatrný nebo levný peníz komplexy pozemků, mohou vyčkávati s jich prodejem po celá desetiletí, ježto z nich nic (nebo skoro nic) neplatí a vzrůst jejich ceny nahrazuje jim mnohonásobně interkalární úroky z kapitálu, jejž v pozemcích investovali. Kdyby byli povinni odváděti z nich tíživější dávky, zbavovali by se jich s větší ochotou a zvýšená nabídka stavebních míst vedla by k snížení jejich ceny.

Na druhé straně odporovalo by účelu tohoto zákona, kdyby se zatěžovaly obecní dávkou parcely, na nichž majitelé sami hodlají stavěti. Návrh zákona osvobozuje proto takové pozemky od dávky. Lhůtu k zastavění stanoví vládní nařízení. Rovněž osvobozuje se od dávky pozemkový majetek veřejných svazků a obecně prospěšných ústavů a sdružení, neboť máme zájem na tom, aby městský majetek pozemkový soustřeďoval se v rukou, vlastníků, kteří ho nebudou zneužívat k spekulaci a v jejíchž rukou bude sloužiti veřejným potřebám. Zkušenosti z ciziny poučují nás dále, že není ani radno zatížiti obecní dávkou, třeba sebe mírnější, soukromé parky, háje, lesy, louky, přístupné bezplatně obecenstvu, nebo pozemky, propůjčené zdarma nebo za nejmírnější poplatek sportu a jiným prospěšným účelům, pokud těmto potřebám a účelům jsou věnovány.

Návrh zákona nestanoví minimum dávky, ponechávaje obcím, aby výší dávky přizpůsobily svým poměrům. Kde je čilý stavební ruch a, cena pozemků poměrně vysoká, získají obce dávkou touto vydatný zdroj nových příjmů, jež usnadní jim provádění jejich veřejných úkolů. Bude věcí obcí samých, aby z tohoto zákona měly užitek a aby sloužil zároveň i zájmům jejích obyvatelstva.

V Praze dne 14. října 1931.

Modráček,

Habrman, Johanis, Petřík, Koukal, Havránek, Pocisk, A. Novák, Filipínský, Dundr, dr Witt, Havlena.